過去這一年，市場持續探底，企業出險不斷，客戶需求不斷升級。房企核心競爭力之一的產品力成為構筑企業穩健經營的“護城河”，受到更多的重視。

本期超級產品力·對話，億翰智庫對話珠江投資，與企業一同探討地產下行周期，企業如何打造穿越周期的高價值產品，使企業在逆境中依然保有核心競爭優勢。

我們知道土地、客戶和產品三者密不可分，通常來說邏輯是土地匹配客戶，客戶匹配需求，企業建造滿足需求的產品。但反向來看，從土地到產品再到客戶，也是一種產品打造思路。

正如珠江投資集團產品研發及創新管理中心總經理王雪松所提到的，“運用經營的思維附帶城市的視角做產品的底層規劃，讓產品從屬于它的土地中生長出來，為產品降維打擊做更多的附加值。不僅要關注客戶的基本需求并且要洞察到客戶的隱性需求，以超越預期的產品引領客戶的生活，讓客戶對選擇的土地擁有真正的歸屬感”。

找尋屬于土地的產品基因

有機嵌接城市

以城市視角，建立總體規劃的底層邏輯

土地的基因決定了產品的根基，對城市和土地的剖析越深刻，根基也就越穩，契合土地基因的項目更容易穿越周期。

正如王雪松所說：“底層規劃的思考邏輯，影響產品落位規劃方向。”

其中一個代表性項目，便是珠江投資在成都打造的首個CAZ（Central Activity Zone）項目—成都·珠江新城CAZ項目。項目與約370畝光華公園為鄰，有1100米原生江灣環繞。基于地段優良的景觀生態基底，規劃了以綠芯藍脈·活力環的立體步行體系將項目與貫穿不同地塊的商業、河濱休閑綠道和城市公園有機串聯起來。

此外，為了激發地塊的活力，在犧牲部分容積率的情況下，設計了連通全部樓棟的二層步行環廊體系，將A區合生匯與B地塊的特色商業街區及文化廣場四季苑連接，保證地面層城市尺度的交通正常運行外，打造出一個連貫新穎，更為安全、高效兼具休閑的空線花園網絡。

而位于廣州天河金融城的珠江天酈項目，則是一個典型的立體城市的縮影。

珠江天酈自身配套有社區商業，在造型上采用具有廣府特色建筑形式－騎樓。既為居民和城市街道提供了遮風避雨的購物環境，也延續了西側合生匯的商業界面打造一個整體的活力商業街區。珠江天酈還可通過地上和地下雙層廊道直通旁邊40萬平的合生匯商業綜合體，形成業主專屬的購物和地鐵出行動線（注：地鐵連通口已預留，最終以政府部門規劃為準）。

找文化認同，承載地域客群的價值輸出

文化是一種物質和精神財富，是凝聚一類人群的精神紐帶。對地方傳統文化的融合和展示不僅可以拉近與客戶的距離，增強認同感，也是項目的一張價值名片。

比如說，由珠江投資開發建設的成都·珠江新城CAZ項目用地，原先是2005年第六屆中國花卉博覽會舉辦地，當地居民對當時的標志花博塔建筑記憶深刻。基于此，珠江投資規劃結合下沉廣場的景觀核心設施，重現城市地標記憶，并打造一條“花街”貫穿東西商街，通過綠植花卉、瀑布噴霧等造景重塑花博會的生態遺產。

此外，花澗會商業街區打造花之戀、花之薈、花之舞主廣場及一坊一閣一澗下沉特色空間，而東部高層片區則圍合成春、夏、秋、冬四季庭院，打造四季坊活力主題街區，與成都居民慢生活方式相契合。

另外，川劇作為地方文化名片在成都現代生活中有多樣化的展現，為增強傳統文化的價值輸出，成都·珠江新城CAZ項目規劃在商業街區里依古建制再造一座文化戲臺，通過后續各類演出和節慶活動舉行，實現商業和文化的完美結合。

去同質化，以個性和特色打造一盤一面

關于現在產品同質化嚴重的現象，王雪松說到，“現在的產品做得很卷，加劇了同質化的趨勢，熱銷網紅盤的立面造型很容易被各企業直接拿去復制，但是并未充分考慮適配性”。

2000年左右歐陸風建筑盛行，因此早期珠江投資的產品也以歐式風格為主，其中以珠江帝景法式風格為代表。但是隨著市場導向的變化，和土地投資的多樣性，伴隨珠江投資產品體系的搭建，珠江的產品更偏向于多元化表達，從土地基因和客戶需求入手，設計打造不同風格的產品系列，包括精工級悅系，典藏級灣系和奢級鉑世系。

從珠江投資的產品風格打造上能看到三個特點：

一是同系列產品異地化的因地制宜。例如珠江投資的悅系產品在不同城市，也會根據地塊的條件特征做差異化外立面區分。

像是廣州·珠江壹城禧悅花園項目，規劃打造成為涵蓋商業、教育、醫療、康養、居住五大功能的都市生態景區大城，因為鄰康養主題大盤，所以建筑外立面的風格更為莊重傳統一些，用色也是暖系間配重色。而南京·珠江四季悅城處于南京遠郊新城，為了與新城開發的未來感和南京方正的城市特點相融合，項目打造的則是灰色系純現代風格。

二是同一項目不同期區的顏值進化。例如珠江投資的熱銷盤廣州·珠江鉑世灣，經歷了三次升級演化。

一期開發的產品與彼時的客戶偏好相貼近，是簡約的ArtDeco風格；二期在建項目與當下流行的簡約風格相適配，外立面更趨簡約大氣，外觀表現更鮮明，利用色彩做層次上的區分；規劃中的三期地塊坐擁最好的地段，臨江且背靠城市公園，為了提升項目的檔次，采用游艇風、流線型的更加整體化的造型。

王雪松提到，鉑世灣三期產品的升級其實不是單純顏值上的演化，實際上是客戶產品需求升級的外在物化表現。

聚力社區，引領生活

營造承載客戶精神感知的社區空間

王雪松提到，“阿那亞不直接宣傳產品，只需要跟目標客群進行精神上的對話即可，這是做產品需要深度思考的方向，就是要如何針對我們的目標客群打造屬于他們精神社區的空間。”

廣州·珠江天酈項目就通過立體景觀空間打造了這樣一個能夠與住戶精神交互的社區空間。

項目本身擁覽珠江新城、天河北、國際金融城、琶洲四大商圈群星薈萃，在臨街一面的設計上呈現化繁為簡的都市公建化形象，但內向一側則呈現出截然不同的客戶感知——獨特雕塑感的入戶大門設計，門前潺潺水聲、入戶水庭大樹，讓住戶進入社區即能感知到悠然寧靜的精神內核。

走進珠江天酈入口門樓，中央水景映入眼簾，水木氣息迎面撲來，沿著旋轉樓梯走上觀景平臺，感受戶外自然帶來的愉悅感，享受寧靜。空中架空層則設有多處差異化休閑場所，為住戶提供兼具觀賞性和功能性的生活休閑空間。門樓之隔，從繁華都市步入休閑水景，由“熱鬧（動）”到“私密（靜）”的節奏變化，與住戶歸家時放松的心情高度同頻，營造承載客戶精神感知的社區空間。

營造更具粘性的公共設施，還原自然空間

社區活動空間是社區的“客廳”，公共設施則是“客廳”里重要的組成部分，如何讓住戶走出家門、融入社區？

王雪松提到，珠江投資關注到孩子的需求是關鍵點，如何能讓孩子放下電子產品，走出家門是當下普遍的社會痛點也是產品人值得思考的。

珠江投資通過在社區活動空間設置具備多樣性、趣味性和可玩性的兒童設施，結合滑、滾、跳、跑、搖、爬等兒童常見的動作，融合滿足各個年齡段孩童的需要，玩法上不會讓兒童孤單，激發孩子的探索欲望，讓孩子們從愿意到樂意在社區中游玩，從而增進了人與人、人與自然的互動關系。

“自然景觀”是打造理想型社區空間的另一個重要命題，通過植物的多樣性在社區還原自然，住戶則即便身處都市仍能感受四季。綠色草坪，平坦開闊，承載了休閑、運動、生態等多重功能，與旁邊的樹木花卉形成獨特的景觀空間，成為社區中參與感十足的休閑娛樂空間，讓人在社區中親密接觸自然，緩解城市壁壘中與自然隔離的尷尬。

完善配套體系，打造康養生態系

完善的社區配套體系一直以來都是珠江投資產品打造的重點關注方向，而“醫療養生”正在逐漸成為當代社區生活需求的關鍵一環。對此，珠江投資通過引進和整合國際優質醫療養生資源，創辦了惠仁醫院、惠仁門診部等甲級醫院和社康醫院，籌建集“醫、商、游、學、養、育”為一體的珠江國際生命健康城。

珠江國際生命健康城位于廣州從化區太平鎮，總占地為16000畝，定位為國際產業聚集區、灣區醫養先行區以及城鄉融合示范區，在缺乏上位城市規劃的情況下，珠江投資從城市設計著手打造康養生態體系。

其一，沿流溪河打造10公里生命健康帶，濱水生態公園、流溪繽紛水岸、康養生態公園等配套沿河分布；

其二，理順交通，建設路網，滿足區域內快慢兼顧的出行需求；

其三，提供全域覆蓋的健康服務，規劃打造三甲醫院及康復專科醫療集群，區域、社區級醫療健康服務設施及特色醫療護理中心輻射全域。以“康養生態”為主題的社區配套體系在珠江國際生命健康城項目中體現得淋漓盡致。

康養產業目前在中國仍然是在探索階段，現階段國內在康養領域真正實現盈利的房企幾乎沒有。但是正如王雪松所說，堅持做難而正確的事情，只要是在當下中國老齡化日益嚴重、符合社會發展的需求，珠江投資都會持續做下去。

小結

當下，僅從盈利的角度去思考產品的打造過于局限，也很難實現長久的發展。從長期主義入手，思考土地和產品的雙向價值實現，與城市共生成長，可以更好地實現在這座城市的扎根。

王雪松提到“每個產品人都應該是城市有機生長的合伙人，每個項目都應從客戶視角和城市視角做到雙價值的最大化。”這不僅是產品人的職責所在，更是珠江投資一直堅持的為業主帶去珠江好生活，與城市共生共榮的理念傳承。我們有理由相信，踏實做產品的企業，會有足夠的實力穿越周期，穩步前進。