行業深度調整，房地產進入量減質升的平穩發展階段。在此時期，珠江投資，始終堅持以客戶需求為導向，憑借著持續迭代的產品力、多元發展的綜合力、以人為本的服務力、珠江長期主義的內生力，在市場變化中平波緩進。

不斷研磨下的產品沉淀，除了耳熟能詳的“北京·珠江天樾書院、廣州從化珠江壹城、上海·珠江安康苑”等一系列經典住宅作品之外，珠江投資近年在商業產品上的成就也值得關注。日前，億翰對珠江投資集團產品研發及創新管理中心聯席總經理韓東航進行了采訪，圍繞著“向新而生，如何將產品轉化成客戶滿意的美好空間”進行了解讀與回答。

需求升級

開放式街區下的全維場景

開放式街區，讓街道回歸人的尺度

1961年簡·雅各布斯的著作《美國大城市的死與生》以各種功能混用的形態來構建宜居城市，通過豐富居住區與街道的多樣性賦予城市活力，提出開放式街區的概念。

目前而言，街區制在國外發展較為成熟，我國在2016年2月的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，推廣街區制，已建成的住宅小區和單位要逐步打開。建立充滿活力、開放包容的彈性空間，讓街道回歸人的尺度，賦予城市新生。

這與珠江投資一以貫之的產品理念——“回歸尊重人性的尺度”不謀而合。以珠江投資落子在成都的珠江新城項目為例，該項目位于溫江光華新城核心地段，300萬方的體量占據板塊商業總體量的70%，建設為成都范圍內，商業規模最集中、體量最大的一個城市商業綜合體。項目通過A、B、C、D、E、F共6個街區，重構當地街區空間與布局。

在探索中高端社區消費領域的新增長點上，珠江投資不遺余力，位于成都珠江新城核心的B區項目，引入“CAZ”（Central Activity Zone，中央活力區）新概念，開啟一個集合五星酒店、商業綜合、金融街、健康社區的多業態與活力生活高度復合的新商圈。區內建筑體以大面積搭配光澤柔和的Low-e中空鋼化玻璃提升整個板塊的商業活力與氛圍，立足綠色生態，通過極具生命情緒力的商業街空間景觀，做到居、商、城真正的“情”“景”交融。

成都·珠江新城CAZ項目效果圖

從取舍中看珠江投資在商業街區上的設計理念

1）協調性

開放式街區通常不是獨立存在的，鏈接著住宅、公寓、寫字樓等業態，其街道作為城市“毛細血管”的一部分，將街區空間充分合理地融入城市生活，需要對項目整體做通盤考量。以成都珠江新城·浪潮里為例，上承合生匯、伊藤洋華堂購物中心，兩側珠江國際中心甲級寫字樓和珠江高端住宅御景灣、青云臺環繞，下連TOD 4號線光華公園站，就需要在整個項目的建筑外部形象設計的協調性與內部設計的連續性，以及多業態的個性化中做衡量。

成都·珠江新城項目光華大道透視圖

2）標桿性

塑造城市建筑地標，增強城市記憶點，珠江投資在核心場所設計上的考量，如街區入口、中心廣場、交通接口等位置，以建筑的圍合做好場地，以場地的打造做好建筑的標志性。

成都·珠江新城項目喜迎坊沿街效果圖

3）人性化

在街區動線設計上去繁化簡，韓東航總表示：“蜿蜒復雜的動線也許會留住客戶，但簡單通暢的流線才能帶來更好的客戶體驗”，在街區尺度的把控上，既關注到公共設施的開放性，又把握了街道的人本設計，珠江投資以特色空間、休閑步道、潮玩廣場、空中花園等形態串聯整個商業街區。

南京·珠江四季悅城項目商業街內街效果圖

4）實用性

空調、消防栓、充電樁等一直是街區設計和使用的難點，珠江投資在街區方案設計之初會重點研究，控實基礎設施，同時為商戶在場景使用上向室外空間合理延展。珠江投資更多關注在客戶使用的多場景考量、智能科技的更新、基礎設施如消防、給排水等細節上的專業把控，將每一個細節落到實處。

成都·珠江新城CAZ項目效果圖

因時而新

積極適配新一代年輕人的需求

產品體系上的多樣化

珠江投資在產品設計領域具有高度的迭代敏感性，至今已經迭代出“3＋1＋1”住宅（精工、典藏、奢級）＋公寓＋康養五大產品線，同時不斷創新產品，精工研磨“珠江心品”2.0產品模塊。珠江投資的商辦項目上可圈可點，如近期很受客戶關注和業內好評的廣州城市商業坐標——珠江壹號。

廣州·珠江壹號項目效果圖

該項目坐擁年交易額2000億的中大商圈，與珠江新城、琶洲共同構成廣州的黃金三角，涵蓋超甲級寫字樓、商務奢宅LOFT、10萬㎡高端商業三大業態，集商務、休閑、娛樂于一體，其中寫字樓以220米塔尖高度，刷新海珠天際線，成為海珠區最高的商務中心之一。

廣州·珠江壹號項目實景圖

廣州·珠江壹號項目實景圖

值得一提的是，珠江投資在產品設計上對年輕群體消費需求的前瞻洞察力。以“95后”“00后”為主的消費生力軍不斷壯大的，他們創造需求、引領潮流，又帶動潮流演變為主流，這群后浪或將成為商業空間的使用主力。

產品設計上的年輕化

珠江投資在接受采訪時表示，在產品設計上會更多地考慮年輕人的需求。

對個人的私密空間與居家辦公、自主創業的場景進行綜合思考，兼顧空間的“外放與內收”，關注私有空間安全感與商用空間展示性，通過背景墻、展示臺、接待區的設置回應年輕群體在傳統空間無法滿足的開放性需求，做到動靜結合，比如建立網絡直播、產品模型展示、手工才藝展示等客戶可自主表達的、充滿個性的區域；同時，獨立空間又可以通過燈光、智能化等細節上的設置，滿足年輕群體學習、生活起居等私密性需求，尋找隱蔽與安全、開放與交流的平衡之道。

廣州·珠江未來城項目實景圖

廣州·珠江未來城項目實景圖

社區公共空間設計的底層邏輯也一樣，根據年輕群體出行與歸家動線上的習慣，會重點在地下車庫、架空層做景觀優化，搭建共創交流場所，實現大空間可拆分、小空間可融合，打破以往設計中明顯的邊界效應，力求在空間和生活場景中找到社會行為公共性和個人行為私密性的平衡。

另外，珠江投資還從年輕群體對異業品牌的關注度作為切入點，在產品設計上與年輕品牌建立資源鏈接，引入主題新概念，相互賦能，給美好空間下的生活場景更多想象。

存量商業，挖潛煥新

增量商業上的競爭，珠江投資可以憑借著品牌力、產品力、交付力和服務力破圈，但在存量市場上的存量產品如何突圍，珠江投資在訪談中作了系列回答。

珠江投資關于存量市場的思考

韓東航總表示，存量商業再開發至少存在三個難點，一是本身確實存在產品屬性、信貸款要求、空間受限等問題，無法滿足消費者的需求；二是在開發過程中，缺乏對目標客戶精準認知，使客戶對產品展示理解不夠、沒有共鳴，從而產生購買抗性；三是市場周期性變化對價格和成本匹配出現錯位、難以調整。

價值挖掘以轉存為新

珠江投資表示，會針對以上難點不斷挖掘存量產品的潛力：一是研究原有空間下的場景多樣性，發掘項目新的價值點；二是在有限的條件下，盡可能對產品做出優化，如空間調整、建筑材料更換、科技升級等，把產品細節把控到位；三是客觀深入進行客研分析，思考解決客戶抗性的有效辦法，以更加多元的維度展現產品的價值；最后，是提升運營資源的調整與服務增值，根據同類型客戶需求制定特別的服務方案，提高產品價值。

“以人為本”的長期主義理念

貫穿始終

系統研發與需求導向

珠江投資一直走的是穩健發展之路，但穩健并不意味著保守。珠江投資的產品研發體系一直在持續地升級創新。在時代和市場的變化下，固守初心，卻不“固守”產品，始終以人的需求為導向對產品精雕細琢，其產品研發基地早年就已經落地于廣州從化珠江壹城，每年還在做不斷的改進與培訓。珠江投資通過調研發掘客戶在產品上的需求敏感點，開始追求滿足個性需求的藝術留白、去風格化的中性設計、智能系統的一體化，最后形成對產品設計的價值導向，實現產品與市場和客群的精準匹配。

作為老牌房企，珠江投資在快速接受市場新變化、新需求、新事物上，表現得一點也不“老”。一年一度的產品攝影大賽建圈活躍，業主紛紛拍出美片以使用者的視角看珠江的產品；與EDG電競戰隊互動，實現品牌營銷出圈，洞察與迎合新世代年輕人需求。

時間檢驗下的經典

近幾年，珠江投資的產品研發體系不斷淬煉升級，以超越周期的預見性戰略眼光，緊握時代脈搏，不斷提升超級產品力，讓產品成為經得起時間檢驗的經典，如首個地產作品廣州·珠江華景新城，已然成為常駐超10萬人口的成熟社區；建設于2000年之初的廣州·珠江投資大廈，如今依舊是珠江新城CBD建筑群中獨特的風格旗幟；持續開發十余年的廣州從化·珠江壹城，不斷豐富商業、教育、康養等配套，服務珠江好生活。

結語

珠江投資依靠多年穩健的發展，在當下始終如一，真正地踐行長期主義，在企業即將迎來“而立之年”之際，珠江投資不斷夯實產品基石，由全生命周期的時間軸向四維全場景的時空軸進化，將“好生活，在珠江”的品牌理念踐行到底。